等額本息和等額本金,兩種還款方式一字之差,但是卻有著很大不同。那麼問題來了,怎麼選擇還款方式才最實惠呢?
對於購房者來說,兩種方式的不同會產生非常不一樣的結果。 等額本金還款,可以迅速降低還款壓力,減少購房者花在利息上的錢,前期的還款非常痛苦,所以更多人選擇等額本 息。 如果貸款一百萬買房,然後計劃20年還清,我們先來看一張圖:這張圖上紅色的部分是還款的< strong >利息,藍色的部分是還款的本金。 在等額本息還款的方式下:隨著貸款剩餘的本金的逐漸減少,利息的比例逐漸減少。 而等額本金還款的方式裡面,每月還款的本金數目一直不變,但是利息逐漸變少,每月還款的數額就越來越少。 在前面8年時間裡,等額本金的還款數額都更多一些。所以,雖然等額本金的利息會少一些,但是在前面8年裡,等額本金的還款壓力更大,完全感受不到利息少的好處。 從這個角度來看,等額本息還款,其實就是用更多的利息來換取更小的還款壓力。同時對於首付資金較少的購房者,等額本息的還款模式還能支持規模更大的貸款。 對於投資性購房者和購房首付比例較高的購房者來說,等額本金其實更加合算一些。 一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款,避免房子對現金流的依賴。那麼在貸款時間較短的情況下,迅速還完貸款,選擇等額本金就更好一些。一方面可以節省一部分利息,一方面可以迅速減少剩餘的本金,在有需要的時候將剩餘貸款迅速還完,然後利用房子進行再融資。
等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同,從本質上來說是本金所佔比例逐月遞增,利息所佔比例逐月遞減,月還款數不變,即在月供“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小,其計算公式為:
每月還本付息金額=[ 本金x 月利率x(1+月利率)貸款月數] / [ (1+月利率)還款月數- 1]還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數- 1】-貸款額還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數- 1】注意:在等額本息法中,銀行一般先收剩餘本金利息,後收本金,所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。 等額本金法的特點是 strong>每月的還款額不同,呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分,再加上上期剩餘本金的利息,這樣就形成月還款額,所以等額本金法第一個月的還款額最多,然後逐月減少,越還越少,計算公式為:
每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率每月本金=總本金/還款月數 section>還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2 span>還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額注意:在等額本金法中,人們每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩餘本金的減少而減少,因而其每月還款額逐漸減少。 從上面我們可以看出,在一般的情況下,等額本息所支出的總利息比等額本金要多,而且貸款期限越長,利息相差越大。 等額本息適合的人群:等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計劃的家庭,特別是年輕人,而且隨著年齡增大或職位升遷,收入會增加,生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話,前期壓力會非常大。 等額本金適合的人群:等額本金法因為在前期的還款額度較大,而後逐月遞減,所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人,當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式,因為隨著年齡增大或退休,收入可能會減少。 實質上,等額本金法與等額本息法並沒有很大的優劣之分,大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。 等額本息利於記憶、規劃、方便還款。事實上絕大多數人都寧願選擇“等額還款方式”,因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡,與等額本金法差別也不是非常的大,況且隨著時間的增長,會使資金的使用價值產生了不同。 當然,也有許多人經濟相對寬裕,想使自己以後的生活更加輕鬆及節約成本,會選擇等額本金法。 免責聲明:內容僅供讀者參考,不確保准確性,部分文章來源於網絡,版權歸原作者所有,如有侵犯版權請告知我們將立即刪除!
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