【案情簡介】
2017年4月，武漢某房地產開發有限公司（以下簡稱“某公司”）投資建設的武漢市漢陽區新五里地區地塊、武漢國際博覽中心B8地塊（廣電·蘭亭盛薈三期）的部分商品房開盤銷售。
銷售期間，某公司與購房者簽訂了《武漢市商品房買賣合同》和《室內裝修委託合同》，《武漢市商品房買賣合同》中約定了房屋建築面積以及房屋建築面積由套內面積、公共部位與共用房屋分攤建築面積組成、房屋價款按建築面積計算等內容。
《室內裝修委託合同》約定了合同服務內容為：某公司接受購房者委託，安排具有資質的裝修施工單位全權負責該房屋的裝修，該房屋裝修款按建築面積計算，裝修單價為3000元/㎡；約定了交付標準和時間為：某公司於2019年5月31日前將符合本合同裝修標準的商品房交付購房者使用。
2018年9月5日，某公司取得了所開發項目的工程竣工驗收備案證明書。
2019年6月25日，中衡保險公估股份有限公司接受該處樓盤購房者中的200戶業主委託，對所購買的案涉商品房在2019年5月31日交房時房屋裝修造價進行了評估，評估價格低於合同約定裝修價款。
該200戶業主要求以此評估報告確認各自所購買房屋的實際裝修價值，並於2019年共同向法院提起訴訟，請求法院判令：1、某公司賠償套內建築面積實際裝修價值與約定裝修價格的差價；2、某公司賠償公共部分與共有房屋分攤建築面積的裝修款；3、廣電房地產公司（簡稱）承擔連帶賠償責任；4、訴訟費用由兩被告連帶承擔。
律師接受被告某公司的委託，作為該公司一審、二審代理律師，針對該200件訴訟案件中的99件進行應訴答辯。
該99件案件經審理，一審法院以“原告（即99戶業主方）的訴訟請求無事實和法律依據”為由，判決駁回其訴訟請求。 99件案件的原告對該判決不服，提起上訴。二審法院經審理認為“一審判決認定事實清楚，適用法律正確”，判決駁回上訴，維持原判。
【代理意見】
< span style="color: #333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">律師代理被告武漢某房地產開發有限公司發表如下代理意見：
一、本案中業主方與某公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》、《室內裝修委託合同》均為雙方真實意思表示，不存在違反法律強制性規定，應合法有效。
（一）就某公司而言：
某公司具備對涉案項目合法的開發資質，與業主方簽訂合同時均已完成商品房預售的法律法規規定，在其公示的預售方案中明確了裝修標準且已經完成裝修標準的公示公告義務，且已積極履行完畢兩份合同中對應的義務。
（二）就99戶業主方而言：對兩份合同的有效性予以認可。
業主方在自願、有償、等價服務的基礎上簽訂兩份合同，體現雙方真實意思表示，在如期交付房屋時業主方驗收滿意並收房。
業主方在訴請中一、二項訴請使用的詞語都是“賠償”及訴狀的事實與理由部分認為某公司“構成嚴重違約”，即業主方認為合同是有效的，否則就不存在承擔違約責任的說法。
二、某公司不存在違約行為，無需承擔違約責任。
業主方主張某公司違約是認為其完成的受託裝修的內容質量不好，且自己單方委託了公估機構做了評估後造價低於委託的合同價款：
（一）《室內裝修委託合同》約定的裝修價款系雙方協商結果，無需依據單方評估確定。
該合同中約定的3000元裝修單價以及裝修價款按照建築面積計算，是基於雙方協商且意思表示真實，沒有不予履行的情形，這體現契約自由，合同約定不能因單方評估而改變。
《室內裝修委託合同》不同於建設工程施工合同，並非需要依靠造價鑑定才能給出最終的結算造價。
（二）合同義務某公司已履行完畢，不存在違約行為。
依據合同條款可知，《室內裝修委託合同》中某公司的合同義務包含了施工單位的選擇並完成委託裝修的內容，按照交付標準交付給業主。委託內容不存在依據評估確定，系雙方約定協商的結果。
涉案商品房的裝修質量不存在問題，業主方也並未拿出裝修質量差的依據，該單方評估報告也不是工程質量鑑定而是造價的評估報告，依據造價評估價格跟合同價格不符來證明質量問題從而主張違約實為邏輯混亂。
（三）99戶業主方已經正常收房。
業主方收房時按照收房的表格及簽收流程是完成了除現場提出的問題的全部裝修設備設施的驗收的。
雙方基於裝修委託形成的合同關係，業主方的主要義務是支付對價，某公司的主要義務是按照委託服務的全部內容完成交付義務，而業主方完成了委託服務的驗收，這個合同的主要權利義務都履行完畢。
三、業主方主張《室內裝修委託合同》的交付標準多處等同於《武漢市商品房買賣合同》而存在不公平毫無依據。
基於合同有效的情況下，兩份合同條款明確地表述出合同價款是依據單價和建築面積得出的，而建築面積明確是包含公共部分與共用房屋分攤的。業主方是知悉的情況下自願簽署的兩份合同。
這兩份合同交付標準部分重疊也僅僅是合同履行內容的重疊，跟合同價款無任何關係，與民法上的公平原則也無任何關聯性。
業主方只關注個體利益，開發商則要考慮限價等政策的影響、市場供求關係、產品質量、外界配套、產品宣傳、合理利潤等因素。合同內容價款是順應市場調節得出，不存在違反公平原則。
【判決結果】
< span style="color: #333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">一審法院判決駁回99件案件的原告（即業主方）的訴訟請求，原告不服提起上訴；
二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【裁判文書】
< span style="color: #333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">一審法院認為：99戶業主方與某公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》、《室內裝修委託合同》均為雙方的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。
關於業主方要求某公司賠償套內建築面積實際裝修價值與約定裝修價格的訴訟請求，從雙方簽訂的《室內裝修委託合同》看，業主方與某公司約定的房屋委託裝修服務總價款為包乾價，且該合同明確載明:業主方對裝修標準、服務包乾總價已充分知悉且認可。故業主方主張被告某公司賠償套內建築面積實際裝修價值與約定裝修價格的差價，既無事實依據，也無法律依據，一審法院不予支持。
關於業主方要求某公司賠償公共部分與共有房屋分攤建築面積部分的裝修款的訴訟請求，原建設部《商品房銷售管理辦法》第十八條第一款規定:“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內面積或者建築面積計價”，在雙方簽訂的《室內裝修委託合同》中，雙方明確約定裝修款的計價方式為按建築面積計算，符合上述規定。故關於業主方的該訴訟請求，亦無事實和法律依據，一審法院不支持。另，關於業主方主張被告廣電房地產公司承擔連帶責任的訴訟請求，無事實和法律依據，一審法院不予支持。
綜上，一審法院判決駁回業主方訴訟請求。
業主方對一審判決不服，提起上訴。
二審法院經審理認為：本案爭議的焦點問題有二:一是某公司是否因未全面履行《室內裝修委託合同》而承擔賠償責任；二是廣電房地產公司是否承擔連帶賠償責任。
關於第一個焦點問題：業主方認為某公司未全面履行《室內裝修委託合同》主要表現在《商品房買賣合同》附件四“裝飾、設備標準”和《室內裝修委託合同》附件一“裝修交付標準”關於涉訴房屋外牆、門、陽台、電梯、電氣、公共部分等裝修項目約定的標準是一樣的，某公司未在《室內裝修委託合同》中履行上述項目的裝修義務。二審法院認為，《商品房買賣合同》附件四約定了“全裝修另簽補充協議”，由此可見《室內裝修委託合同》即《商品房買賣合同》的補充，在理解合同內容時宜結合兩合同整體考量，兩份合同對部分項目(如外牆、陽台、門、電梯、電氣等)的裝修標准在文字表述上確有重合之處，但《室內裝修委託合同》對部分項目(如陽台、門等)的裝修標准進行了細化約定，還對附件四沒有提到的部分項目(如廚房、衛生間等)進行了補充約定。作為補充協議，與主合同在文字表述上存在部分重複是必要且合理的。如果業主方認為重合項目的裝修標準不應重複約定或者約定不夠細化，應在簽訂補充協議時提出，以此為由主張某公司未全面履行《室內裝修委託合同》不予支持。
業主方還認為“出賣人展示的樣板房不能理解為交樓或合同依據”等免除其責任的格式條款應當認定無效，經查，雙方所籤的《商品房買賣合同》附件四、附件六均以加下劃線的文字提示了“宣傳資料及展示樣板間、沙盤所示內容，不是出賣人的要約或承諾，不是買賣雙方合同的組成部分，不對確定房屋價格發生重大影響”，“該房屋裝修標準、戶型結構等，均以本合同及附件為準。出賣人不因本合同及本補充協議以外的文件、圖紙等，向買受人承擔任何責任”;另外，宣傳手冊和《室內裝修委託合同》附件一也對類似內容做了提示。據此，二審法院認為某公司已經對上述免責條款盡到了合理提示的義務，業主方以樣板房作為裝修標準主張返還裝修差價缺乏法律依據。 《室內裝修委託合同》約定了委託裝修服務總價款為包乾價，業主方簽字確認了合同價款和裝修標準，在沒有證據表明某公司交付的房屋違反合同約定的裝修標準的前提下，業主方主張賠償套內建築面積實際裝修價值與約定裝修價格的差價以及賠償公共部分和共有房屋分攤建築面積的裝修款，沒有事實和法律依據，二審法院不予支持。
關於第二個焦點問題，基於第一個焦點問題的論述，某公司無須承擔賠償責任，業主方請求廣電房地產公司承擔連帶賠償責任的上訴請求亦不能成立。
【案例評析】
< span style="color: #333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">一、正確衡量價格和價值的關係。
購房者在與開發商簽訂精裝修合同時都是系雙方的真實意思表示，無違反法律法規禁止性規定的條款，無損害公序良俗，那麼除非開發商嚴重違約，存在精裝修的質量不能達到交付的標準，購房者僅僅想以評估價值的形式推翻雙方合同價格，這種觀點既無法律支持也無合同條款支持，也得不到法院的支持。
本案99戶業主方認為裝修價不符實，即裝修價格與價值的認知衝突。購房者作為個體，關注的只是自身的權益，開發商關注、考慮若干個消費者組成的一個整體權益，購房者支付的裝修價款，不僅僅是受單獨的室內裝修價值影響，還包括市場供求關係、產品質量、外界配套、產品宣傳、包裝、合理利潤、品牌價值等多種因素的影響。除非出賣人交付時實際情況與宣傳或合同承諾的品牌、材質、規格等極其不符，裝修質量存在問題，否則以裝修實際價值低於合同約定裝飾裝修價款要求退賠也較難得到法院支持。
二、關於公共部分與共有房屋分攤建築面積的精裝修款，購房者在雙倍買單？
購房者對於自己的室內裝修與公攤面積雙重承擔了裝修費的返還訴訟也是近年來的重要糾紛領域。
鑑於公攤面積作為建築面積的一部分，融入進了眾多售賣和計價規則中，且以建築面積作為計價規則在我國是明確存在和予以保護的，那麼購房者在簽署精裝修合同的時候是必須明確提出異議，購房者對於該部分的裝修款價格持有異議或者約定重複性都需要在簽約的時候進行磋商，否則可以拒絕購買這類的精裝修房。開發商也應該明確告知購房者對於裝修價款的計價方式、依據以及明確細化交付標準。否則對於購房者公攤部分“雙倍買單”的訴請的抗辯很難得到支持。
三、本案對今後同類群體性訴訟的處理具備借鑒意義。
房地產糾紛伴隨著市場行情、宏觀調控政策等出現新的變化，維權意識增強、購房者心理預期落差、房價管控等因素使得目前房地產市場群體訴訟案件較為嚴重。這類糾紛人數眾多、涉及標的額大，處理棘手且訴訟結果直接影響房地產企業的利潤成本和品牌信譽。
本案具備借鑒意義在於，本案中的開發商並不存在任何違法違規行為，業主基於自己吃虧的心理企圖通過訴權來單方面否定合同，訴權被濫用，司法資源被浪費，屬於變相干預市場主體的經營自主權，此時開發商處於弱勢地位；被拖入訴訟程序，除了時間的損耗，正常經營易也會遭受嚴重影響，資金鍊有斷裂風險，給企業造成直接或間接損失無法想像。因群體性訴訟案件“牽一發而動全身”的特點，所以本案的裁判結果一定程度也為後續同類型案件的妥善處理奠定了良好的基礎，便於理清群訴業主的實際訴求和真實目的，便於做好整體應對策略。
【結語和建議】
房地產群體性訴訟案件對房地產企業的利益影響巨大，因此房地產企業應當對此引起足夠重視，此類案件重大且複雜，涉及因素眾多，房地產企業需要形成對此類案件的有效預判，梳理涉訴業主信息，全盤考慮，具備大局觀念，將個案結果與整體性群訴案件進行綜合把握和衡量。
相關法律知識：
證人可不可以當庭提交證據
當事人是可以當庭提交證據的。但需有充分的理由。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百三十九條當事人庭審權利
當事人在法庭上可以提出新的證據。當事人經法庭許可，可以向證人、鑑定人、勘驗人發問。當事人要求重新進行調查、鑑定或者勘驗的，是否准許，由人民法院決定。
最高人民法院關於執行《中華人民共和國刑事訴訟法》若干問題的解釋
第二百二十二條法庭審理過程中，當事人及其辯護人、訴訟代理人申請通知新的證人到庭，調取新的證據，申請重新鑑定或者勘驗的，應當提供證人的姓名、證據的存放地點，說明擬證明的案件事實，要求重新鑑定或者勘驗的理由。法庭認為有必要的，應當同意，並宣布延期審理;不同意的，應當說明理由並繼續審理。
延期審理的案件，符合刑事訴訟法第二百零二條第一款規定的，可以報請上級人民法院批准延長審理期限。
人民法院同意重新鑑定申請的，應當及時委託鑑定，並將鑑定意見告知人民檢察院、當事人及其辯護人、訴訟代理人。
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