摘要：本文对房地产开发的投资风险的概念进行了阐述，然后从来源上给出了房地产开发投资的风险。进一步分阶段详细分析了风险的各个因素，指出合理的风险管理是降低风险的良好手段。
关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场
0引言
随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
1房地产开发投资风险的概念
风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。
2从来源分析
从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。
3从投资阶段分析
房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。
3.1决策阶段
政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。
区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。
时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。
3.2前期阶段
进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。
置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。
置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。
融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。
3.3建设阶段
工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。
公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。
施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。
3.4租售阶段
在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。
4总结
在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。
参考文献
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